2020年房市热潮还会持续吗？

作为房地产投资者，在评估新交易和现有长期项目期间，监测房价趋势非常重要，特别是如果我们需要新的或额外的融资。

投资房地产没有定论，但是房价的上涨趋势可以建立更多的股份，增加利润。但目前的繁荣会持续下去吗？

自第一次封锁解除以来，英国房价一路飙升，10月份持续上涨，与2020年9月相比上涨了0.3%。

根据英国最大的抵押贷款机构哈利法克斯的数据，2020年10月英国房产的平均价格为250，457英镑。这比2019年10月的数据增长了7.5%，是2016年底以来房价涨幅最大的一次。

那么，我们能从这些数字中得到什么呢？这是否意味着英国房价将稳步增长？这种繁荣是房地产投资者不应该依赖的亮点吗？或者，如果按照18年的房地产周期来看，会不会是未来五六年上升趋势的开始？

房价指数是什么意思？

哈利法克斯和全国(世界上最大的建筑协会)每月发布房价指数。两家银行都使用抵押贷款批准的数量来计算这些指数，并对数据进行季节性调整，以防止数据出现任何偏差。

这意味着这些价格指数没有考虑到像国家统计局住房价格指数和土地登记住房价格指数这样的房地产价格。尽管如此，两家贷款机构公布的月度指数仍然享有很高的声誉，并且已经运行了很长时间，因此不应被忽视。

根据哈利法克斯的说法，抵押贷款批准已经恢复到第一次锁定之前的水平。他们认为这是一个明确的指标，表明自第一次锁定宽松以来，英国房地产市场的表现好于专家的预期。

房价上涨的原因是什么？

根据Halix的说法，在第一次锁定之后，房价上涨的主要原因可以归结为以下三点：

由于初始锁定期间不活动，需求增加。

政府推出印花税假期。

有些人想搬到更大的房子，比如有花园的房子。

在第一次封锁期间，英国房地产市场几乎停滞不前。没有人可以查看房地产，因此房地产投资者和私人买家不能进行任何交易。这引起了沮丧，并导致被压抑的要求。

财政大臣引入了印花税的假期，一直持续到2021年3月。这里有很多积蓄，所以我们急于在解除锁定后完成房地产交易也就不足为奇了。

在第一次锁定期间，许多人评估了他们目前的房地产状况。锁定的同时，空间有多重要是非常明显的，更重要的是外部空间。对更大的房子或带花园的房子的需求也促成了最近房价上涨的趋势。

大银行如何看待房价上涨？

这些因素表明，对特殊情况的短期反应促成了2020年房价的上涨。哈利法克斯董事总经理RussellGalley当然认为，涨价是短期现象，泡沫很快就会破裂。然而，他保守并不奇怪。

厨房表示，他认为房地产市场和价格将在中期面临下行压力。经济学家表示，政府的大规模休假计划现定于2021年3月底完成。经济学家表示，失业率将在未来几个月大幅上升，这无助于市场。

全国基本都支持哈利法克斯的观点，但他们确实补充说，在锁定期内，这种行为可能会发生变化，这也是最近交易激增和房价上涨的另一个原因。

其他专家怎么看？

其他房市专家没有哈利法克斯和全国那么悲观。房屋贷款机构Glenhawk的首席执行官盖伊哈灵顿(GuyHarrington)表示，自8月份以来，房地产市场经历了季节性放缓，由于第一次锁定而被压抑的需求已经与之竞争。

哈灵顿认为，房价增长可能在2021年初放缓，但不会像哈利法克斯和整个国家想象的那么快。他认为政府终止休假计划和印花税休假是主要原因。

正如很多人预测的那样，如果英国经济进一步下滑，住房市场将无法摆脱这种局面。哈灵顿还表示，如果“没有达成脱欧协议”，将进一步影响英国房地产市场。

英国经济预测组织EY项目俱乐部也有类似的观点。他们的首席经济学家霍华德阿彻说，EY项目俱乐部认为，到2020年底和2021年前两个月，房地产市场将面临巨大压力。锁松了。

Archer认为，封锁带来的被压抑的需求将很快消失，到2021年1/2月，房价可能会比2020年10月低3%。此后，EY项目俱乐部认为，由于稳定的就业和逐渐的经济增长，住房市场逐渐改善。

此外，Archer认为，英格兰银行将至少再加息一年，以支持住房市场。至少在可预见的未来，这将有助于保持良好的抵押贷款交易。

首次购房者还是会觉得困难。

一段时间以来，首次购房者发现他们几乎不可能踏入英国的房地产阶梯。在接下来的几个月里，对他们来说可能并不容易。

Trussle抵押贷款业务负责人迈尔斯罗宾逊(MilesRobinson)表示，自3月份锁定以来，根据价格，

值计算90%的抵押贷款产品的数量已大大减少。他继续说，大约92%的可用交易是从市场撤出的。

在当前房价上涨的情况下，能够获得良好抵押贷款报价的首次购房者将获得更少的钱-另一个障碍。尽管鲁滨逊理解贷款人的谨慎态度，但他说，金融业需要确保所有人(包括首次购房者)都有任何机会。

一些贷方已经决定限制他们可以让人们借钱的金额。例如，全国范围内，他们限制自雇人士只能借入收入的4.25倍(以前是其4.9倍)，而巴克莱银行则将其抵押贷款额从5.5倍限制为4.49倍。

我对房价上涨的看法

专家并不总是正确的。甚至哈利法克斯(Halifax)和全国范围(Nationwide)之类的巨头有时也会弄错。他们只是在陈述自己所看到的东西，而在接下来的六个月左右，许多事情可能会发生变化，没人能准确预测。

但是，我认为，房价过度膨胀不能无限期地持续下去，因此在2021年第二季度的某个时候，我认为房价将开始下跌。

我为什么得出这个结论?失业，主要是

政府已经将当前局势的休假计划延长至10月底，由于第二次锁定，最近已将其进一步扩展至2021年3月底。总理最近宣布了新的工作支持计划，以取代目前的休假计划，但现在推迟了。

目前尚无公开的数据表明目前的休假计划能支持多少人，也没有关于结束时将有多少人陷入困境的预测，但在某个阶段有900万人。

当前局势对英国的失业产生了影响。国家统计局提供的2020年6月至2020年8月的最新失业数据显示，失业率为4.5%，比上一季度略增0.4%。

没有人知道未来几个月的失业情况会怎样，但是预算责任办公室以前确实提供了两种情况，由于第二次锁定和休假计划的延长，现在情况会有所变化。此前，他们预测乐观的情景，即失业率将在2020年达到9.7%的峰值，直到2022年才回到大流行之前的低位。

在更为悲观的情况下，他们预测失业率将在2021年达到顶峰，达到13.2%，这意味着将有大约400万人失业。即使到2024年底，失业率仍将高达6.3%。

如上文所述，鉴于政府扩大休假计划，这些情况可能会发生变化。

在英国央行表示，通常有增加，房价如果人们相信，他们的收入将在未来上升。这通常意味着经济良好，大多数人都在工作，并对他们的可预见的未来充满信心。尽管说起来可能很简单，但我们也可以得出相反的结论：如果经济下滑，房价就会随之而来。

随着人们失业，越来越多的人陷入抵押贷款支付问题，而被收回的房屋数量也在增加。由于担心更多的失业和抵押被没收，银行开始收紧贷款标准。由于人们无法获得所需抵押贷款，这导致住房需求下降。

我们还面临“无协议退欧”的附加问题，这可能会严重影响英国的企业，并且需要偿还当前局势引起的赤字，这无疑会导致税收增加，从而导致人们口袋里的钱减少。

哪些因素可以拯救市场并保持价格上涨?

如果奇迹发生了，而就业下降并不那么严重，那么对房地产市场的影响可能会有限。政府也可以选择继续实行休假计划。但是我不确定情况是否会如此。

当前的印花税假期定于2021年3月31日结束。如果这段时间住房市场陷入困境，那么政府可能会考虑延长这一时间，以给市场带来新的动力。

PropTech使人们更容易参与和完成财产交易。新软件可帮助购房者远程查看物业。在2020年夏季，Zoopla结合Viewtweet引入了一个名为“SmartViewing”的远程查看物业平台。这样做的目的是帮助想要在任何地方查看属性而又不与其他任何人接触的人们。

因此，PropTech也可以在保持市场发展方面发挥关键作用。

结论

那么，答案是什么?对房地产投资者意味着什么呢?好吧，我很抱歉这么说，但是没人知道真正的答案。每个人都可以做出预测和假设，但仅此而已。

但是，我确实认为这可以归结为简单的经济学理论：供给与需求。但是，有很多因素。流动性，可负担性，无交易退欧，冗余增加，Covid疫苗，税收增加，建议将资本利得税增加一倍，季节性需求，结束印花税假期，再次延长休假计划等，这些都可能影响供应和未来六个月左右的需求。很难确切地预测事情的发展方向。

我个人认为，休假计划掩盖了问题的全部范围。如果失业率开始上升并导致抵押贷款违约，银行将开始感到不安，他们将收紧贷款标准。

流动性和负担能力开始成为问题，这将影响需求。高供给和低需求等于房价下跌。

政府为确保经济增长做出了巨大努力，但这不可能无限期地持续下去。当刺激计划结束并且需要偿还债务时，税收将需要增加，这将对经济前景产生负面影响。

房价下跌对房地产投资者而言可能是一件好事。在英国的许多地区，私人租赁部门的需求仍然旺盛，以较低的价格购买合适的房地产以支持“以租赁方式出租”的机会颇具吸引力。

如果您进行了正确的尽职调查和评估，那么不管市场上发生了什么，一笔划算的买卖总是一件好事。我建议谨慎行事，并增加大约5-10%的利润。确保您有多种退出策略，并能够坚持住该物业一段时间，以摆脱掉落的危险。

密切关注房价，就业现场的情况以及政府正在采取或扩展的任何举措。房地产市场总是有机会，如果您坐下来等待完美的情况，您肯定会错过机会。

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