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从高层视角看数据中心趋势
发布时间：2022-04-16 22:40:02来源：
数据中心正从其作为房地产投资的利基地位迅速发展。CBRE最近对美国42家公司的调查显示，68%的投资者和供应商报告称，2018年的入住率高于去年同期。根据另一份CBRE报告，截至今年上半年，数据中心的投资和净吸纳量几乎超过了2017年的创纪录水平。截至6月，投资金额超过70亿美元，其中47%集中于资产交易。
随着数据中心在房地产资产中的价值不断提升，越来越多的投资者进入该行业或寻求多元化资产。商业地产管理公司联系了26年的行业资深人士LeeKestler，他是Vantage数据中心的首席商业官。他详细分析了数据中心的优势、挑战和趋势，以引起密切关注。
在购买或建造新设施之前，您如何评估市场/位置？
顾客领路。我们密切关注所有重要因素，进入的客户实际上会购买多租户数据中心服务。我们寻找符合基线因素的位置，如公用电力可用性和许多细微差异，这些因素决定了一个站点是否有稳定、长期和健康的业务环境。
例如，我们正在考虑我们的目标客户/客户是否已经在这个市场推出了产品——这个职位是否与他们的增长有关？我们也将研究我们能否在经济上和规模上发展。比如一个市场如果员工难以进入，如果员工难以进入和退出，这可能是企业难以实现增长的一个指标。税收优惠是我们考虑的另一个因素。大约有30个州为数据中心提供激励措施，大多数公司希望在总拥有成本方面获得某种奖励或回扣。可持续发展在数据中心发展中扮演什么角色？
凯斯勒：我们打算建造我们的设施，使它们经久耐用，这是可持续发展的第一标准。这包括允许更高密度的硬件，这可以提高建筑面积比的利用率，并不断评估提高系统效率的方法。
我们也努力减少我们的碳足迹。只要具有良好的商业意义，我们采取的一些步骤更多的是做正确的事情，而不是投资回报。我们会考虑所有我们可以做的小事来节约能源和减少浪费，这可能不会很有回报，但随着时间的推移，它会成为对环境有意义的数字。
例如，Vantage致力于利用风能和太阳能照明我们弗吉尼亚校园的外部。虽然这些比标准照明更贵，但这是每年产生3000千瓦时以上电力的正确方式。我们的电动汽车充电站可以产生足够的电力，每年为我们的员工和客人节省超过4000加仑的汽油。
您认为区块链技术会对数据中心业务产生重大影响吗？
凯斯勒：当然。区块链需要巨大的计算能力，这对数据中心的增长非常重要，尤其是在我们的环境中，人们期望公司用更少的钱做更多的事情。区块链也将满足安全和运营效率的要求。
在楼宇管理方面，区块链科技可以保证系统的正常运行。例如，在出现重大网络拥塞的情况下，区块链可能会在故障发生之前启动故障转移过程，这将降低继续依赖依赖数据传输的应用程序的最终用户的性能。显然，这种类型的应用程序可以为数据中心运营商和客户节省金钱和时间。它还提高了运营商维护服务级别协议的能力。
如果我们展望未来，区块链可能会通过在分布式分类账中共享数据来消除数据丢失或损坏，这样一个区块中的数据丢失就不会扩散到其他区块。潜在的应用是无止境的，许多应用可能会减少提供服务所需的冗余基础架构，这对数据中心和客户来说都是一种可衡量的成本效益。
请列出房地产行业在数据中心面临的几个挑战。
凯斯勒：数据中心业务是一个非常区域化的销售。由于我们建设了有目的的设施，投资界了解数据中心市场需要一段时间，这通常是房地产风险较高的问题。然而，投资者已经意识到，我们的数据中心是为了建设高质量的房地产而开发的，其成本远高于典型的每平方英尺商业办公成本，我们正在经历稳定健康的需求。挑战将是继续实施并教育投资者了解市场的独特方面和潜力。
另一个主要挑战是控制增长和发展的成本，使其满足需求。当然，建设成本一直是这些类型设施的重点，需求可能会因地区而波动。成功的一个关键因素是平衡何时部署资本支出，并了解驱动数据中心需求的许多因素，包括土地成本、市场上已有的其他供应商、公用事业成本等。
贵公司准备如何应对这些挑战？
凯斯勒：数据中心行业花了很多时间教育投资者我们是如何运营的。事实上，对数据中心的需求正在激增，尤其是当数据和信息量继续以指数级的速度增长时，而且看不到尽头。迄今为止，市场已经看到，即使是较旧的设施也能带来成果，因为在可预见的未来，大量应用程序可以继续在低密度环境中运行。建于20世纪90年代末的数据中心至今仍在使用。
优势数据中心一直在战略性地控制资本支出投资，投资于最大限度地利用每个不同地区的可用电力和冷却选项的技术。例如，在加州，我们建立了一个系统来最大限度地减少水冷，因为我们知道水，尤其是在加州，是一种非常宝贵的资源。通过在早期阶段这样做，我们遵守了保护自然资源的承诺，并保持了低成本——这是我们将节省下来的利益传递给客户的最终方式。
此外，我们致力于将更多软件驱动的技术添加到我们的供应链流程中，以可衡量的准确性监控和维护我们的物理基础设施。这将使我们的团队能够使我们的设施运行得更长、更高效，这可以用运营支出来衡量。
在未来一年，我们还将
应在这一行业中看到哪些其他趋势？Kestler：多年来，高密度设施一直是数据中心世界中一个备受争议的话题。但是，随着全球数据的年消费量(Zettabytes)和关键市场地区土地成本的上升，现在是时候考虑建立，而不仅仅是扩大规模。数据中心都是关于电力和冷却和高密度设施，让您最大限度地利用两者。
数据中心的功耗定义为每平方英尺或每条机架的功率图。历史上，高密度是在大约10年前定义为每架2-5千瓦。今天，高密度意味着每架10千瓦以上。更高的密度是由更有效地最大化电力和冷却成本的愿望驱动的，这样它们的运营费用的百分比就会比现在的80%更低。更高的密度也是由最大限度地利用土地和适应采用虚拟化机器和高密度云环境的兴趣驱动的，这些环境提供更多的每平方英尺计算能力，而不需要同时增加电力和冷却需求。
在现有和新的数据中心采用更高的密度，有可能为运营商带来更大的回报，也是商业房地产部门需要了解的一个重要趋势。
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