印度有1109万套空置房 机构租赁住房潜力巨大

印度有将近1109万城市住房空置,10个州和联邦的领土(ut)为78%(864万)总空置的水平,说报告题为“制度化住房租赁市场在印度- 2019”的房地产咨询公司Knight Frank印度和律师事务所比,报告还说，这些空置房屋有很大的潜力被纳入中国几种租赁住房模式的管辖范围。该报告估计，2019年租赁示范法案(MTA)草案将有助于将租赁住房制度化，而在印度，租赁住房基本上是无组织的。

报告称，如果租房制度得以制度化，并按照设想引入法律框架，将有助于建立大规模的、专门建造的租房存量，从长远来看，这也能吸引机构投资。

该报告主张，2019年《租赁示范法》草案实施后，将确保印度公共租赁住房的增长，尤其是在大城市和大都市。目前，印度有2172万城市出租家庭。泰米尔纳德邦(16.5%)、安得拉邦(13.8%)、马哈拉施特拉邦(13.5%)、卡纳塔克邦(11.3%)、古吉拉特邦(6.1%)、西孟加拉邦(5.9%)、北方邦(5.1%)和德里国家首都地区(4.3%)总共占据了城市出租家庭总数的76.5%。

莱坊印度(Knight Frank India)董事长兼董事总经理施希尔•白希尔(Shishir Baijal)在评论这份报告时表示:“随着我们朝着更灵活的工作环境迈进，在全球范围内，印度房地产行业也有必要将自身定位为一种服务，而不是一种产品。”到2031年，中国城镇新增人口将超过2.23亿，如果不发展租赁住房市场，这将是不可行的。然而，为了真正使租赁市场制度化和复苏，需要更多的思考和辩论，将《租赁示范法》(MTA)演变成一项有意义的、全面的、全面的立法。”

Sudip Mullick, Khaitan &他补充说:“有关出租房屋的有限政策，以及现有的不利于业主的立法，一直是中国建立出租房屋存量的一大障碍。”MTA提供了一个非常需要的独立机制，专门设计来处理与出租房地有关的问题。大都会运输署将为出租物业的业主和占用人提供迅速的补救措施，并使法庭能够处理更多的法律因素，这些因素需要评估复杂商业交易、政府政策和新法律的环境变化所引起的各种问题。”

2019年《租赁示范法》草案提议建立一个法律框架，以使房东和租户之间的关系和谐，并平衡双方的规模。然而，从双方的角度来看，该法案在几个领域没有提供或提供有限的明确性，这可能对其实施造成挑战。该法案的目的是将利益相关者聚集在一起，进行租赁住房改革，在全国建立一个有效的租赁住房生态系统。

资料来源:莱坊研究，2011年人口普查

在印度城市2172万户租房中，8个邦和联邦地区的租房比例最高。仅这8个地区就占城市出租户数的1663万户，占城市出租户数的76.57%。泰米尔纳德邦的租房比例最高，为16.5%，其次是安得拉邦和马哈拉施特拉邦。

根据2011年的人口普查，尽管由于低租金、空置存量维护不善、担心被收回、破旧的建筑和缺乏激励等各种因素造成了大规模的住房短缺，但城市地区仍有1109万套住房空置。作为这些市场现实的延伸，将城市土地转化为投资并为房东提供稳定收入来源的潜力仍然为零。

由于租房一直是一个被忽视的领域，印度没有任何专门为刺激这一领域投资而开发的住宅存量。随着2019年租赁示范法案的即将推出，租赁市场不仅有机会得到监管，也有机会吸引机构投资者以BTR (build to rent)或RTO (rent to own)的形式参与优质资产。这也将为多样化投资风险提供一个新的资产类别。印度的租房改革将有助于开发大量住宅存量，以满足各类租房者的需求——豪华、中端和经济适用房。在经济繁荣时期，房东/开发商从提高租金中获益，而在经济困难时期，购房数量下降，这对公寓业主来说又是好消息。在经济衰退时期，信贷紧缩或价格昂贵使得买房变得困难，这又一次对房东有利。租来的住宅物业提供了一个很好的循环性和安全性的结合，一旦这种存量在印度发展到一个临界点，它就可以作为一个长期的收益资产类别来发展，也可以用来建立公寓房地产投资信托。

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