征收方式上的改革将使得土地出让金的收缴更加规范

东莞、无锡等5个城市日前相继发文，剑指房企多个“马甲”拿地。业内人士认为，该类政策目的在于规范行业和降温土拍市场。但有机构指出，当前楼市量价齐升的根本是土地而非房产，预计第二批集中土拍的供应量有望同比增长60%以上。

禁止多个“马甲”拍地

目前，已有南京、无锡、苏州、南昌、东莞5个城市相继出台相关政策，限制房企多个“马甲”抢地。

东莞市自然资源局等7部门6月10日发布《关于规范土地招拍挂竞买资格的通告》，从6月10日起，参与东莞市挂牌出让商住用地到达“终次报价”的竞买人必须通过相关竞买资格，包括竞拍企业实缴出资额大于0;上一年度参保人数大于0;连续报税1年以上，纳税额大于0。

同时提出，竞得入选人如果被认定不符合相关资格要求，取消其资格，一年内不得参与挂牌出让商住用地交易活动，并约谈其母公司。若被约谈母公司关企业在其他宗地竞拍中有类似情形，该母公司和所有关企业一年内不得参与东莞市挂牌出让商住用地交易活动。

南昌市6月8日出台的文件也提出，严格限制关公司参加同一宗住宅用地竞买。“限房价、限地价”地块的竞买人应满足土地出让公告中明确的竞买要求，并在报名时书面承诺其关公司不参加同一宗地竞买。而土地一次性报价结束后，将竞买人名单对外公布并接受监督，如有关公司同时参加一宗地竞买情况被举报或投诉，经市场监管局查实后，依法依规严肃处理。

业内人士称，在拿地需要“摇号”的背景下，房企成立“马甲”公司的目的是提高竞拍成功率。但该行为会提升溢价率、抬高参拍门槛，从而加剧房企之间的分化。

财政部、自然资源部等部门日前发文要求将土地使用权出让收入等4项非税收收入划转税务部门征收。安信证券发布研报称，该政策对房企而言，拿地环节将更透明。征收方式上的改革将使得土地出让金的收缴更加规范，房企通过与地方政府协商争取土地款返还、延期缴纳土地款等将相对受限。

供地面积或增加

“两集中”政策出台之初，市场的普遍理解是对土拍溢价形成抑制从而降温土拍市场。但就第一批集中供地的情况来看，溢价率整体虽然下降，但幅度仍相对较小，房企参与意愿仍高。

国泰君安认为，当前市场较多地使用了金融政策来调控，但楼市的矛盾不是金融现象，而是经济现象，目前楼市的量价齐升是由于供需不匹配所导致的。

国泰君安数据显示，今年前5个月百城供地面积同比下降18%，成交面积同比下降22%，但平均溢价率达到20%。目前，市场已经呈现出拿地面积<新开工面积<销售面积的局面。

该机构预计，7月，第二批集中土拍的供应量有望同比增长60%以上，届时地价上涨有望得到抑制。从供应量上来看，按照2020年8.1亿平方米的供应量计算，今年需要有10%的增速才可以满足市场需求。扣除前5个月已经出让的2.5亿平方米，意味着6-12月还需要有6.5亿平方米的供应量，同比增速达到64%。

中指研究院指数事业部研究副总监陈文静则持有不同观点。她认为，首批集中供地热度较高城市后期不排除完善政策来控制市场热度的可能性，但优质地块的参拍热情或延续。

从机构披露的数据来看，整体供应量却有较大增量。中指研究院数据显示，6月7日至6月13日，全国40个大中城市推地总面积环比增长212%。其中，长春、上海推出的面积量较大。二线城市土地的供应量明显增加，成交均价较前一周增幅近六成。

诸葛找房数据显示，重点监测城市5月供应地块1076宗，同比下降8.11%，环比增长5.8%;供应规划建筑面积9356.22万平方米，同比下降19.63%，环比下降10.43%;推出楼面均价为4952.93元/平方米，同比增长23.77%，环比下降21.78%。1076宗地块中住宅用地784宗，同比下降2.61%，环比增长7.25%。

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