Macerich出售另一项资产以继续减少债务

事实证明，目前的情况对马塞里奇来说是非常昂贵的。疫情不仅摧毁了REIT近期的财务表现，还迫使马塞里奇发行了数亿股新股来支撑其资产负债表，稀释了现有股东的股份。

管理层希望通过保持更保守的资产负债表来避免重复同样的错误。Macerich最近完成了2021年的第二次重大资产出售，进一步减少了债务。

有毒债务负担。

马切里奇带着过多的债务进入了大流行。加上其在合资企业债务中所占的份额，截至2019年底，REIT的借款总额接近81亿美元，被不足2亿美元的现金抵消。这使得净负债达到公司2019年8.45亿美元EBITDA的9.3倍以上。

更糟糕的是，REIT在2020年和2021年有一些主要的到期日，其中最引人注目的是其15亿美元的企业信贷额度，2019年底余额超过8亿美元。由于该公司的高杠杆和不确定性，由于大流行，马塞里奇无法以相同的金额续签信贷额度。相反，它必须发行远低于大流行前水平的股票，以将信贷额度余额降至让贷款人感到更放心的水平。

简而言之，这场大流行给马塞里奇及其股东——(包括我——)上了一堂代价高昂的课，让他们认识到保持良好资产负债表的重要性。这使得修复资产负债表成为未来几年管理层最大的任务之一。

迄今已取得重大进展。

到2020年底，马塞里奇的资产负债表比年初更糟糕，净负债超过81亿美元。然而，该公司在2021年稳步改善了资产负债表。

股票销售一直是马塞里奇偿还债务的主要工具。今年前6个月，它通过发行近6000万股股票筹集了8.08亿美元，扣除佣金后为7.91亿美元。这帮助其在第二季度末拥有75亿美元的债务(包括其在合资企业中的份额)和72亿美元的净现金。

Macerich还希望在可行的情况下出售非核心资产。今年春天，它以9500万美元出售了天堂谷购物中心95%的权益。Macerich和新的大股东将拆除大部分长期苦苦挣扎的购物中心，并将其重新开发为多功能目的地。

上周一，马塞里奇宣布以1.653亿美元的价格出售位于图森的拉恩坎塔达生活方式中心。考虑到该房产的6100万美元抵押贷款，该交易将产生约1亿美元的增量流动性。与天堂谷购物中心不同，拉恩坎塔达是马切里奇的顶级零售物业之一。管理层表示，之所以决定出售，是因为图森不是Macerich的核心市场，也是因为LaEncantada是一个露天的生活方式中心，而不是传统的购物中心。

未来会有更多的工作。

在出售LaEncantada、Macerich在第三季度初额外出售的4000万美元股票和内部产生的现金流之间，Macerich在本季度末的净债务可能不超过70亿美元。

也就是说，尽管今年Macerich的租户销售和租赁需求有了很大改善，但得益于强劲的消费支出，EBITDA仍低于2019年的水平。从上半年的财报来看，马塞里奇今年的EBITDA似乎高达8亿美元。所以它的杠杆率还是很高的：是EBITDA的9倍左右。

在最近的一次投资者会议上，CFOScottKingsmore建议，从长期来看，Macerich的杠杆率应该是EBITDA的7到7.5倍。随着业务从大流行中恢复，随着息税折旧摊销前利润的提高，它将部分实现这一目标。Macerich还预计未来几年将产生一些超额自由现金流，以支持债务削减。

也就是说，Macerich几乎肯定需要卖出更多资产——或者继续大量发行新股——来实现其长期杠杆目标。未来几年，投资者应密切关注马塞里奇在这一领域的活动。

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